Grundsteuer

Die bundesweite Grundsteuerreform und ihre Auswirkungen in Hilden

2025 ist das erste Jahr, in dem die Grundsteuer bundesweit nach einem neuen Modell berechnet wird. Auslöser der Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Danach mussten alle Immobilien durch die Finanzämter neu bewertet werden. Diese neuen Festsetzungen führen zu Veränderungen. Dieses Video erklärt die Gründe für die Grundsteuerreform, ihre Auswirkungen daraus und die in Hilden dazu gefassten Beschlüsse. Außerdem haben wir die häufigsten Fragen einmal zusammengefasst.

  • Hintergrund zur Grundsteuerreform

    Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Grundsteuer neu berechnet werden muss, da die bisherigen Bewertungen veraltetet waren. Bis 2024 wurde die Grundsteuer anhand von Einheitswerten berechnet, die im Westen Deutschlands auf einer Bewertung aus dem Jahr 1964 aufbaute. Das Ziel der Grundsteuerreform ist eine gerechte Besteuerung auf Basis aktueller Grundstückswerte. Dadurch sollen die Wertveränderungen der letzten Jahrzehnte angemessen berücksichtigt werden.

  • Welche Hebesätze hat der Rat der Stadt Hilden festgelegt?

    Die Hebesätze wurden am 17. Dezember 2024 vom Rat der Stadt Hilden beschlossen und gelten seit dem 1. Januar 2025. Dabei wurde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohnungen) und sog. Nichtwohngrundstücke (z.B. Geschäftsgrundstücke, unbebaute Flächen) festzulegen.  

    Die festgelegten Hebesätze lauten:
    Grundsteuer A (landwirtschaftliche Flächen): 325 %
    Grundsteuer B (Wohngrundstücke): 650 %
    Grundsteuer B2 (Nichtwohngrundstücke): 1.300 %

  • Wie werden Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschieden?

    Das Finanzamt hat bei der Ermittlung der Grundsteuermessbeträge den Wert der Immobilien in unterschiedliche Bewertungsverfahren ermittelt. Wohnobjekte wurden über potentielle Mieterträge im Ertragswertverfahren und alle anderen Objekte über aus den Herstellungskosten abgeleiteten Sachwertverfahren bewertet. Diese Zuordnung ist Grundlage für die differenzierten Hebesätze.

  • Sind die neuen Hebesätze aufkommensneutral?

    Nein. Der Rat der Stadt hat beschlossen, die Grundsteuereinnahmen von 15,5 Mio. Euro im Jahr 2024 moderat auf 17 Mio. Euro im Jahr 2025 zu erhöhen. Diese Mehreinnahmen sind notwendig, um die sozialen Infrastrukturen trotz gestiegener Kosten zu erhalten. 

  • Warum wurden die Grundsteuereinnahmen erhöht?

    Die Stadt sieht sich mit deutlich gestiegenen Ausgaben konfrontiert – u.a. durch Inflation und gestiegene Betriebskosten. Um soziale Einrichtungen, Infrastruktur und Dienstleistungen weiterhin anbieten zu können, wurde die Grundsteuer moderat erhöht. Trotz dieser Erhöhung weist der Entwurf des Haushalts 2025 mit Stand vom 17.12.2024 weiterhin ein Defizit von 21,3 Millionen Euro aus. 

  • Warum differenzierte Hebesätze?

    Durch die Grundsteuerreform des Bundes ergeben sich Wertverschiebungen: 

    • Der Wert von Gewerbeimmobilien wird tendenziell niedriger angesetzt.
    • Der Wert von Wohnimmobilien wird in vielen Fällen höher angesetzt.

    Um diese Verschiebung auszugleichen, ermöglichte das Land NRW den Städten, differenzierte Hebesätze einzuführen.

    Die Stadt Hilden hat diese Möglichkeit genutzt, um eine höhere Belastung für Wohngrundstücke zu mildern. Ohne die Differenzierung müsste die Grundsteuer B für Wohngrundstücke von jetzt 650% auf 830% erhöht werden, um die gleiche Summe an Grundsteuereinnahmen zu generieren.

  • Wie wird die Grundsteuer berechnet?

    Die Grundsteuer basiert auf dem Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt festlegt. Dieser berechnet sich aus den Angaben, den Sie in der Feststellungserklärung gemacht haben, und dem jeweiligen Bodenrichtwert. Die Stadt Hilden hat auf diesen Grundsteuermessbetrag keinen Einfluss. Dieser Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz der Stadt ergibt die zu zahlende Grundsteuer.

  • Wer ist von der Erhöhung betroffen?

    Alle Personen, die in Hilden wohnen, sowie die Unternehmen in Hilden sind betroffen, entweder direkt als Eigentümer*innen oder indirekt über die Nebenkostenabrechnung von Mieter*innen.

  • Sind gewerbliche Grundstücke besonders stark betroffen?

    Nicht pauschal. Höhere Steuerlasten betreffen häufig gemischt genutzte Immobilien, Nebenflächen wie große Gärten, Garagenhöfe oder separate Stellplatzflächen.

  • Warum werden Grundstücke, auf denen Wohnen und Nicht-Wohnen gemischt sind, mit dem Hebesatz B2 berechnet?

    Mischgrundstücke, bei denen Wohn- und Nichtwohnnutzung kombiniert sind, werden nach den bisherigen Erfahrungen vom Finanzamt als Nichtwohngrundstücke eingestuft. In diesem Fall wird der Hebesatz von 1.300 % (B2) angewendet.

  •  An wen kann ich mich wenden, wenn ich Fehler bei der Einstufung oder bei der Bewertung des Grundsteuermessbetrags ?

    Bitte wenden Sie sich an das zuständige Finanzamt Hilden oder einen Steuerberater.

  •  Wie ist das Amt für Finanzservice erreichbar? 

    Derzeit erhält das Amt für Finanzservice sehr viele Anfragen unter anderem zu den Zahlungsmodalitäten und den Hebesätzen. Aufgrund der hohen Anzahl kann die Antwort einige Zeit in Anspruch nehmen. Dafür bitten wir um Verständnis.
    Amt für Finanzservice

  • Wie geht die Stadtverwaltung mit Widersprüchen um?

    Widersprüche gegen den Grundsteuerbescheid werden möglichst schnell bearbeitet. Allerdings betreffen viele Widersprüche die Grundstücksbewertung, für die das Finanzamt verantwortlich ist. Bei Unsicherheiten sollten Sie sich daher zunächst dort melden.

    Fehler in der Bewertung kann die Stadtverwaltung nicht ändern. Wenn das Finanzamt eine Korrektur in der Bewertung ankündigt, werden wir die Zahlpflicht aussetzen, bis ein korrigierter Bescheid erfolgt.